Rotineiramente realizamos contratos de compra e venda, porém invariavelmente somente observamos as nossas próprias condutas, interesses, riscos e formas de pagamento ou recebimento da quantia objeto de uma eventual venda.

No entanto, o contrato de compra e venda tem como característica a bilateralidade onde uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de um bem à outra pessoa (comprador) que, em contrapartida, paga um valor certo em dinheiro.

Neste sentido, ambas as partes obtém vantagem pecuniária ou financeira e para isso cada parte assume responsabilidades e obrigações.

Destaca-se, portanto a importância de se fazer uma análise de risco sempre que ocorrer a compra e venda.

O due diligence pode ser traduzido como uma diligência prévia ou até mesmo análise de riscos, sendo um conjunto de medidas de prudência, previamente estabelecidas, para que a parte interessada possa fazer um investimento em potencial, razão pela qual se buscará descobrir informações ocultas que possam tornar arriscado o contrato de compra e venda.

Em outras palavras, é possível que um comprador de um imóvel não observe atentamente que o vendedor contraiu dividas anteriores e, no ato do compromisso de compra e venda, ocorra o ato de penhora deste imóvel.

O promissário comprador terá que percorrer um longo caminho junto ao Poder Judiciário para se defender, tendo em seu favor substanciais entendimentos e decisões favoráveis (jurisprudência), porém, ao menos em princípio, arcará com os custos e ansiedade desta defesa, ou seja, defesa de um investimento ou patrimônio que correrá o risco de ser perdido.

Como exemplo, no caso da compre e venda de um imóvel será necessário analisar:

1) Documentos do comprador e devedor:

  • Certidão de registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
  • Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc);
  • Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;
  • Carnê do IPTU;
  • Certidão negativa de tributos municipais e federais;
  • Guias de ITBI pagas;
  • Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;
  • Comprovante de pagamento de água, luz, telefone, gás, etc;
  • Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
  • Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;
  • No caso de imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) será necessário a Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação.

2) Documentos do vendedor, bem como do cônjuge não importando o regime de bens, e de todos os proprietários anteriores, pelo período de, no mínimo, 15 anos:

  • Documentos pessoais;
  • Comprovante de residência;
  • Declaração de participação societária em empresas (cópia do contrato social);
  • Consulta completa de SPC e SERASA;
  • Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;
  • Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa);
  • Certidão negativa de débitos condominiais;
  • Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, na Justiça Federal, na Justiça do Trabalho, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), e das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;
  • Se o vendedor for pessoa jurídica: contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal;

3) Documentos técnicos:

  • Convenção e Regulamento interno de condomínio (se for o caso);
  • Declaração do condomínio sobre inexistência de débitos (se for o caso);
  • Cópia do registro de incorporação (imóvel na planta);
  • Planta da unidade ou da casa;
  • Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
  • Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);
  • Projetos aprovados pela Prefeitura;
  • Memorial descritivo;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;
  • Alvará de construção;
  • Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)
  • Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.

O mesmo se diga, por exemplo, quando se trata de compra e venda de uma empresa, onde há o risco de que o comprador contraia dívidas cíveis, trabalhistas e tributárias pretéritas, ou seja, contraídas pelo vendedor e que poderão abalar a saúde financeira desta empresa.

Na compra e venda de uma empresa será indicado o envolvimento de equipes com especialidades diferentes, onde o trabalho será minucioso, por exemplo, nas áreas contábeis, fiscais, trabalhistas, financeiras e mercadológicas.

Assim, eventuais riscos de um investimento mal sucedido poderão ser eliminados ou reduzidos, através do due diligence, com análise dos riscos que envolvem a eventual contratação.

No caso de compra e venda de empresas, além de maior critério na análise da operação, alguns documentos devem ser exigidos e verificados através da auditoria, tais como:

  • Identidade completa da empresa, como razão social e CNPJ;
  • Contrato social;
  • Estrutura societária;
  • Demonstrações financeiras;
  • Informações jurídica para se ter precisão e suficiência de todos os passivos da empresa;
  • Certidões negativas de débito;
  • Contratos com fornecedores, parceiros e de locação do imóvel;
  • Contratos de prestação de serviço ou venda de produtos;
  • Pareceres e papéis de trabalho de auditores independentes ou da empresa que forneceu os relatórios para a negociação (empresas especializadas em intermediações de negócios fornecem este relatório);
  • Informações sobre Fluxo de Caixa e Plano de Negócios;
  • Documentação interna (contratos, guias, notas fiscais, extratos, etc);
  • Entrevistas com a administração e o pessoal que exerce as atividades diárias;
  • Informações complementares dos Softwares de Gestão e da T.I.,
  • Rentabilidade da operação (EBTIDA: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização, também conhecida como Lajida) e capital de giro necessário;
  • Quantificação do patrimônio contábil;
  • Estudo das contingências potenciais;
  • Viabilidade das projeções financeiras de novos negócios.

Apresentadas estas breves observações, o comprador que contratar previamente uma assessoria profissional terá melhores chances de escolha para um investimento seguro, identificará e gerenciará riscos, protegerá seu patrimônio, etc.

O vendedor, por outro lado, reduzirá eventuais reclamações inerentes a conclusão do negócio, considerando que as informações estarão previamente expostas sem que a outra parte possa argumentar a ocorrência de algum vício de consentimento, neste sentido evitará questionamentos judiciais, e, por fim, terá elementos para se antecipar aos problemas com soluções já estabelecidas.

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